Gayrimenkul-blockchain bir hayal mi?

Kripto pazarında oluşan milyar dolarlar ve blockchain teknolojisinin sunduğu tokenization imkanları gayrimenkul-blockchain projesi geliştirmek isteyenleri cezbediyor.

Dünyadaki gayrimenkullerin toplam değerinin yaklaşık 228 trilyon dolar olduğu ve yıllık gayrimenkul pazarının 8 Trilyon dolar üzerinde olduğu tahmin ediliyor. İsviçre’de konut satışları son yıllarda durgun seyrederken, ipotek hacmi en iyi ihtimalle mütevazi görünüyor.

Bir çok  kişi ve kuruluş mevcut kanun ve düzenlemelere uygun gayrimenkul-blockchain projeleri üretebilmek için çalışıyor. Bunlar arasında emlak sahipleri, komisyoncular, blockchain geliştiricileri, bankalar, finansal kredi veren kuruluşlar, avukatlar ve yerel yönetimlerden yetkililer var.

Tartışmaların odağını gayrimenkul pazarında blockchain teknolojisinin nasıl kullanılacağı ve  ortaya çıkacak sonuçların İsviçre’ye nasıl maksimum fayda sağlayacağı oluşturuyor.

Gayrimenkul CV Summit 27 Mart’ta:

Yapılan tartışmaların ve çalışmaların ilk meyvelerinden gayrimenkul-blockchain zirvesi  27 Mart 2019 tarihinde Zug’da “CV Summit” adı ile düzenlenecek. Zirvede blockchain ile gayrimenkul projesi geliştiren start-up ve projeler yarışacak, kazanana koşulsuz 100.000 USD para ödülü verilecek.

Pek çok kişi zirveyi konunun farklı yönlerini görmek ve yeni projelerden haberdar olabilmek  için fırsat olarak görüyor. Zirve öncesi devam çalışmalarda üzerinde en fazla fikir birliği sağlanan konu: gayrimenkul-blockchain düzenlemelerinin  yaratabileceği güçlü etkiler sebebi ile çok dikkatli yapılması gerektiği.

Gayrimenkul-blockchain bir hayal mi?

Teknik olarak, gayrimenkul piyasasında mevcut uygulamalara bakıldığında kolayca yapılabilecek gibi görünen kripto para ile emlak satışı detaylara inildiğinde karmaşık bir hal alıyor. Örneğin:

  • Bahsedilen emlak fiziksel olarak var mı? Bundan nasıl emin olacağız?
  • Satıcı tarafından önerilen ortaklık yapısı gerçek mi? Bundan nasıl emin olacağız?
  • Ortaklar gerçek mi?
  • Ortakların kara para aklamadığından nasıl emin olacağız?
  • Bahsedilen gayrimenkul tapu kayıtları sorunsuz mu?
  • Yeni ortaklık yapısı ile gayrimenkul ile ilgili kararlar nasıl alınacak?
  • Ödemenin yapılacağı kriptoparanın gerçekten değeri var mı?
  • Kriptoparanın resmi paraya dönüşümü nasıl olacak?
  • İstendiği zaman dönüştürülebilecek mi?
  • İşlemleri yapacak platforma nasıl güveneceğiz?
  • Yıllar sonra evraklar ya da ortaklık yapısında sorun olursa muhattap kim olacak?
  • Platform çökerse ne olacak?
  • Konutun tapu kayıtları kimin üzerine olacak?
  • Konuta ait gelir ve giderler nasıl paylaşılacak?
  • Ödemeler sadece kriptoparalar ile mi yapılacak?

gibi sorular tartışmalarda sıklıkla yineleniyor.

Sorulabilecek sorular elbette bu kadar az değil buna  İsviçre tapu sistemindeki bazı konular da eklenince konu daha karmaşıklaşıyor.

Blockchain üzerinden ilk emlak satışı:

İsviçre’de her binanın resmi bir kodu var. Bir daire yerine bir binanın size ait kısmını alabiliyorsunuz. Eğer burası sizin ikametgahınız ise adresiniz sizinle beraber binada yaşayan herkes ile aynı oluyor. Sahiplik dışında blockchain konusundaki kanun ve düzenlemeler henüz netleşmediği için şu anda bir binayı blockchain üzerinden satın almak mümkün değil.

Yoğun tartışmaların ve gelişmelerin ortasında BLOCKIMMO isimli platform bir çözüm ürettiğini duyurdu. Duyurusunun hemen ardından yaklaşık 3 milyon İsviçre Frangı (CHF) karşılığında para toplayarak ilk gayrimenkul-blockchain işlemlerini de gerçekleştirdiler.

Platform şu anda sadece İsviçre vatandaşları için beta versiyonunu çalıştırıyor.

Bir çözüm dört akıllı sözleşme:

Blockmimo tarafından sunulan çözüm dört farklı akıllı sözleşmenin bir arada çalıştığı bir platform.

Birinci akıllı sözleşme: Tapu kayıtlarının listelendiği platform

İsviçre’de her binanın resmi bir kodu olması nedeni ile erişilebilecek dijital veri tabanı mevcut. Bu veri tabanına kimin ne şekilde erişip hangi verileri görebileceğini belirleyen bir akıllı sözleşme, yatırımcıların aklındaki soruların bir kısmına yanıt vermeyi hedefliyor. Bu sözleşme yerel yönetimler ile işbirliğini  gerektiyor.

İkinci akıllı sözleşme: ortaklık paylarının izlendiği ve raporlandığı platform

Kullanıcılar hisse paylarının alınıp satılması ile ilgili verileri takip edebiliyorlar. Burada bir gayrimenkul ortaklığı şirketi için içine giriyor. Mevcut düzenlemelere göre evin resmi sahibi bu şirket olabiliyor. Akıllı sözleşme, hak sahiplerine gayrimenkulun çok küçük parçalarını alıp satabilme imkanı tanıyor.

İkinci kısımdaki akıllı sözleşmede yer alabilmek için İsviçre vatandaşı olmak, kara para aklama(AML) ve müşterini tanı (KYC) kurallarına uyan bir kişi olduğunu ispatlamak için whitelist olarak adlandırılan güvenilir kişi listesine girmek gerekiyor. Bunun için bazı prosedürlerin tamamlanması gerekiyor. Blockmimo ciddi bir sorumlulu alıyor ve bu işlemler Blockmimo tarafından yapılıyor.

Üçüncü akıllı sözleşme:  gayrimenkul üzerindeki hak sahiplerinin oylamaları yaptığı platform

BU akıllı sözleşme aynı zamanda basit bir DAO (Decentralized Autonomous Organization) yani keni kendisini yöneten otonom organizasyon uygulaması.

Bu akıllı sözleşme öneri ve kararları değerlendiriyor. Alınacak kararlar gayrimenkulün satılması, ya da binaya yapılması istenen tadilatlar da olabilir.  Karar alındıktan sonra Ethereum platformuna işleniyor. Her hak sahibi kendi yatırımı oranında  bir oylama gücünü elinde bulunduruyor.

Dördüncü akıllı sözleşme: yatırımcı ve satıcıları bir araya getiren ödemelerin yapıldığı platform. Burada belirlenen hedef rakamlar ve süre içerisinde yapılan işlemler gerçekleşene kadar para emanette bekliyor. İşlem gerçekleştiğinde yatırımcıdan satıcının eline geçiyor. Bu akıllı sözleşmede işlemleri Metamask ve Ethereum üzerinden yapmak mümkün.  Ancak yeni gelişmeler hangi kriptoparaların kabul edilebileceği konusunu da gündeme getirmiş.

Yatırımcılar işlem yapılacak kriptoparanın gerçek hayatta bir değeri olup olmadığı ya da işlemin hemen sonrasında ortaya çıkacak dalgalanmalardan etkilenip etkilenmeyeceği konusunda hassaslar. Blockmimo burada Cryptovalley ekosisteminde yer alan Bitcoin Suisse ve Swiss Crypto Token firmaları ile bir çözüm önerisi getiriyor.

Swiss Crpto Token bir çeşit bono olarak tanımlayabileceğimiz bir token karşılığında İsviçre Frangı (CHF) sunan bir stable coin. Yaklaşık 1 milyon CHF ile kurulan firmanın şu anda kanuni zorunlulukları nedeni ile çok daha fazla parayı İsviçre Bankalarında tutması ve her istendiğinde CHF ödemelerini yapabilmesi gerekiyor.  Bitcoin Suisse  ise kriptoparaların alınıp satılabildiği ve saklanabildiği BTC Turk, Paribu, Vebitcoin gibi bir aracı kuruluş.

Blockmimo,  Bitcoin Suisse aracılığı ve Swiss Crypto Token vasıtası ile otoriteler tarafından talep edilen kriptoparanın değeri ve resmi paraya dönüşüm garantilerini sağlamayı hedefliyor.

15 Mart 2019 tarihinde Blockmimo ve Swiss Crypto Token firmalarının yöneticileri ile Blockchain Türkiye Platformu hakkında bir görüşme gerçekleştirdik. Her iki firma yetkililerinden çözümleri ve sektöre yönelik öngörülerini almak ve çok daha detaylı bir röportaj için söz aldık.

Dünya İnovasyon Forumu Elçisi ve Crypto Valley Association Üyesi Engin Çağlar tarafından kaleme alınmıştır. Kendisini Linkedin veya Twitter hesabı üzerinden takip edebilirsiniz.